La Sci familiale est une forme de société sociale qui permet aux membres d’une même famille de s’associer. Cette association permet de faciliter la détention, la gestion et la cession d’un bien immobilier. Autrement dit, cette forme de société a pour but de rendre facile la transmission du patrimoine immobilier. Alors, pourquoi et quand créer une Société Civile Immobilière familiale ? Suivez le guide ci-dessous.
Société Civile Immobilière familiale : définition et caractéristiques
La SCI familiale est une forme de société civile différente des autres formes de sociétés telles que les SA, SARL ou SAS. Le but d’une société civile immobilière familiale est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le terme SCI familiale ou encore SCI de famille est utilisé lorsque les membres fondateurs de cette société sont tous issus d’une même famille ou disposent d’un lien de parenté ou d’alliance.
Les membres de la société civile immobilière ont pour particularité d’être définitivement responsables de la situation économique de la société. Par exemple, en cas de dette impayée, la banque prêteuse peut se tourner vers n’importe quel membre de la société civile immobilière pour avoir des explications ou pour obtenir le paiement de sa créance.
Parfois, ce système est contraignant lorsque les enfants deviennent associés de la société civile immobilière par effet de donation ou héritage. Dans cette situation, il est conseillé de faire un emprunt personnel et de l’utiliser comme un apport en numéraire. Par contre, ce mécanisme ne conduit pas à une réduction de la valeur des parts sociales de la société civile immobilière. Dans l’optique de les donner, plus leur valeur est faible, moins les frottements fiscaux seront élevés. De ce fait, il convient donc d’arbitrer entre sécurité financière des futurs membres et optimisations fiscales de la société civile immobilière.
Pourquoi créer une société civile immobilière familiale ?
Créer une societe civile immobilière familiale (SCI) vous offre plusieurs avantages. Elle permet en effet de :
Prévenir les conflits nés de l’indivision
En général, après un divorce ou une succession, les biens immobiliers sont partagés entre plusieurs personnes. Il s’agit alors d’indivision. Aussi, c’est une situation dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent détenteurs d’un même bien immobilier. Cette situation n’est pas sans difficulté.
Dans le cadre d’un régime d’indivision, la gestion des biens immobiliers est assurée à parts égales entre les membres de l’indivision. Toutes les parties doivent donner leur accord sur les décisions importantes. En général, cela se traduit par d’importants blocages et parfois par des conflits. Une convention d’indivision peut être signée, mais elle reste limitée et n’est valable que 5 ans.
La sci familiale a l’avantage d’avoir un système de fonctionnement qui lui est propre. Par conséquent, vous pouvez adapter les règles de la société civile immobilière en fonction de vos attentes. C’est le cas en ce qui concerne :
- les pouvoirs du gérant de la sci familiale ;
- la procédure de cession des parts de la société civile immobilière familiale ;
- les décisions sur accord des associés selon des règles de vote spécifiques.
En outre, dans une situation d’indivision, dès lors qu’une partie ou un membre veut s’en défaire, les biens immobiliers doivent être repartagés. Le plus souvent, les biens sont vendus pour éviter un conflit. Retenez que si vous mettez en place une sci familiale, et qu’un membre quitte l’association, cela ne sera pas une raison pour dissoudre les membres.
De plus, le membre sortant doit céder ses parts sociales à un autre actionnaire ou un nouveau membre. Retenez donc que, la société civile immobilière permet de favoriser la conservation des biens.
Faciliter la transmission de patrimoine à ses enfants
Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, le donateur transmet ses parts et sa gestion à ses enfants. Cela peut poser problème, si les enfants sont toujours mineurs. Par contre, dans le cadre de la création d’une société civile immobilière le donateur conserve la gestion des biens tout en transmettant aux enfants ses parts dans la sci. Ainsi, la transmission de patrimoine se fera de manière progressive.
Enfin, retenez que les règles définies par les statuts de la sci familiale permettent aux donateurs de conserver une partie de la gestion des biens.
Les avantages fiscaux
Parmi les avantages fiscaux qu’offre la sci familiale, les coûts des droits de donation et des droits de succession ont un intérêt important. En effet, les transmissions de patrimoine entre parent et enfant bénéficient d’une exonération forfaitaire d’environ 200 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Par conséquent, si la donation est inférieure à 200 000 €, elle est exonérée d’impôt.
Il faut retenir que les droits de donation seront moindres, car les parts sociales des sociétés civiles immobilières transmises pendant la donation sont soumises à une taxe. Cette dernière prend en compte lors du calcul des valeurs les passifs des biens immobiliers.
Par ailleurs, lorsqu’un enfant reçoit une part des biens à l’usufruit, le paiement des droits de succession est différé. Alors, il est conseillé de transmettre les parts sociales de sci aux enfants au lieu de donner directement un bien.
L’option IS de la SCI familiale
Lorsque la sci familiale est composée des biens mobiliers mis en location, les gains fonciers gagnés seront soumis à l’Impôt sur le revenu (IR). Les associés sont responsables de ce paiement en fonction du nombre de parts sociales détenues. Il s’agit de la transparence fiscale de la société civile immobilière familiale. Par contre, ce régime peut devenir un obstacle pour les associés. En effet, si les membres de la sci sont imposés à un taux marginal élevé, à partir de 30 %, la transparence fiscale serait un véritable désavantage.
Par ailleurs, lorsque la sci familiale opte pour le régime de l’Impôt sur les sociétés (IS), ce dernier est payé par la société elle-même et non par les membres. L’impôt se basera sur les bénéfices bruts générés par l’entreprise : un taux de 15 % pour la partie du bénéfice inférieur et un taux de 28 % pour la partie supérieure.
Enfin, retenez que les gains générés peuvent être conservés par la société civile immobilière familiale. Cela permettra aux membres ou à l’entreprise de réaliser d’autres projets d’investissements immobiliers tout en écartant les problèmes fiscaux. Vous l’aurez donc compris, la sci présente plusieurs avantages pour les membres. Par contre, pour garantir le bon fonctionnement de ce régime d’imposition de la sci familiale, vous devez faire appel à un professionnel du domaine.
Qu’est-ce que la Cfe pour une Sci familiale ?
La cfe est une composante de la contribution économique territoriale. Il s’agit d’un impôt local qui repose sur un bien soumis à la taxe foncière utilisée par une entreprise. Le régime d’imposition de toutes les entreprises qui exercent une activité non salariée, est soumis au paiement de la cfe. Ainsi, une société civile immobilière est redevable à la cfe ou Cotisation Foncière des Entreprises.
Quand créer une société civile immobilière familiale (Sci Familiale)
La création d’une sci pour un investissement n’est pas systématique. Elle demande des efforts et des frais qui dépassent les avantages fournis par la sci familiale. Ainsi, il est conseillé aux investisseurs de peser le pour et le contre avant de se lancer dans la création d’une société civile immobilière.
Au vu de l’importance des coûts, il est judicieux de faire confiance à un professionnel du droit. Par exemple, vous pouvez payer 1000 € voire 2000 € à un notaire ou avocat pour qu’il vous personnalise les statuts de la sci familiale. Cela concerne surtout les investissements locatifs. Pour un travail bien fait, il est conseillé de bien choisir son conseiller.
Cependant, pour faire connaitre votre société, vous devez informer en premier lieu les banques, les pouvoirs publics et les personnes qui pourraient être intéressées. Pour y arriver, utilisez les journaux légaux pour publier vos annonces. Cela vous revient en coût, à près de 400 €. De plus, les statuts doivent être envoyés au greffe du tribunal de commerce. En général, les coûts d’enregistrement sont inclus dans ceux de creation.
Les étapes à suivre pour créer sa SCI familiale
Pour réussir la création d’une sci familiale, il faut respecter certaines étapes importantes.
Définir les apports à réaliser
Les apports des membres vont constituer le capital de la sci familiale. Cela leur donnera chacune des parts sociales qui feront d’eux des associés de la société civile immobilière. Dans ce type de régime, il existe deux types d’apports. Le premier concerne les apports numériques qui prennent en compte une somme d’argent. Ensuite, vous avez les apports en nature. Ces derniers prennent en compte les biens immobiliers ou d’un patrimoine immobilier.
Cependant, l’apport d’un bien immobilier est associé à une vente. Cette stratégie génère des implications fiscales considérables. Par exemple, vous avez le paiement des impôts sur les plus-values réalisées et les paiements d’un droit de mutation. Ce droit correspond à 5 % de la valeur du bien immobilier. Par conséquent, achetez directement les biens immobiliers avec la société civile immobilière au moyen d’un apport en numéraire.
Rédiger les statuts
Par ailleurs, retenez que la création d’une sci nécessite l’emploi de plusieurs documents. Il est donc difficile pour un investisseur qui est allergique à ce type de processus. Créer une sci familiale ou en nom propre ne demande pas les mêmes efforts. Lorsque vous achetez en nom propre, il est recommandé de passer chez un notaire. Par contre, investir dans une sci familiale demande en premier lieu de créer la SCI.
Pour cela, vous devez rédiger les statuts. Ce dernier est un document d’une dizaine de pages qui définit les règles de fonctionnement d’un sci. Pour garantir la réussite, vous devez définir également le but de la sci familiale et celui qui sera le gérant de la société sans oublier de délimiter ses pouvoirs.
Il est important de rédiger les statuts d’une sci familiale. Cela permet de définir les fonctionnements de l’entreprise. Ils permettent aussi d’anticiper les conflits entre membres. Comme cela a été dit plus haut, la meilleure solution est de faire appel à un professionnel.
Prévoir des clauses spécifiques
Pour éviter d’éventuels conflits entre les membres, il est conseillé de mettre en place des clauses statutaires. Découvrez quelques exemples ci-dessous :
- Les clauses d’agrément
Ces clauses permettent d’encadrer les cessions des parts sociales de la société civile immobilière. De plus, elle est adaptée à toutes les situations telles que la cession à un tiers membre, la cession entre associés, la cession à un tiers qui n’est pas membre de la famille.
- La clause qui limite le pouvoir du gérant
Cette clause met l’accent sur les statuts qui limitent le pouvoir de gérant. Par exemple, certaines décisions venant de lui peuvent être amendées par les associés avant sa mise en exécution.
- Les clauses qui nomment le gérant
En général, les sci nomment un gérant. C’est aussi le cas pour une société civile immobilière familiale. Cette dernière est représentée par le gérant. Il est élu par les associés de la société. Le gérant doit gérer toutes les affaires de la société et doit également prendre les décisions dans la limite de ses pouvoirs. S’il doit dépasser cela, il est tenu d’informer les associés.
Faire immatriculer la société
Pour procéder à l’immatriculation de la sci familiale, il est important de fournir au greffe du tribunal les documents suivants :
- les statuts de la SCI familiale ;
- un formulaire dûment rempli ;
- une attestation de non-condamnation du gérant de la SCI ;
- un document qui justifie l’adresse de la société civile immobilière familiale ;
- une attestation permettant à la sci familiale de faire l’annonce de sa création ;
- un document justificatif de dépôt du capital .
Pour l’attestation de non-condamnation du gérant de la SCI, il s’agit de prouver que le gérant à un casier judiciaire vierge. Ces papiers doivent aussi montrer qu’il ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer une société immobilière.
Les limites de la SCI familiale
La sci présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients. L’un des plus importants inconvénients concerne la création de la sci familiale et au régime de responsabilité de ses membres. En effet, ces derniers sont responsables de leur bien et des dettes de la société à proportion des parts détenues dans le capital social. Il est donc impossible pour un associé d’échapper à cela, car les normes n’autorisent pas l’utilisation d’une clause contraire aux statuts de la société civile immobilière.
Aussi, il faut retenir que la sci manque de souplesse dans la prise de certaines décisions. Par exemple, une sci qui opte pour un régime d’imposition ne pourra plus choisir un régime d’imposition sur le revenu.
En ce qui concerne le processus de création, vous devez accomplir des formalités. Ces dernières sont parfois lourdes lorsque vous n’êtes pas accompagné par un professionnel. Par exemple :
- la rédaction des clauses et des statuts ;
- l’enregistrement des statuts au service des impôts ;
- l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce.
Pour réussir ces étapes sans obstacle et sans perte, il est conseillé de faire confiance à un professionnel.